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平安一哥马明哲的地产野心

来源:网络整理 发布时间:2017-12-11 13:38

原标题:面孔 | 平安一哥马明哲的地产野心


宝能参股万科被骂成是资本市场门口的“野蛮人”,遭受监管层出组合拳打压,最终拖累整个险资被骂为“妖精”、“害人精”。宝能之后,险资对房地产上市公司股权资产的偏好并没有被打消掉,7月31日,平安人寿以19亿港元举牌旭辉集团9.94%的股份,成为第二大股东。

平安是最早投资地产资产的险资。早在2010年9月,在保监会颁布《保险资金投资不动产暂行办法》后,平安就从瑞安建业手中收购了成都中汇广场,成为险资投资地产资产的第一个吃螃蟹者。

此后,在政策加持下,平安投资地产进入快车道。2011年,平安获得不动产牌照;2012年,监管层将险资投资不动产的比例提高到20%。平安围绕不动产成立了一系列公司。而其他险资也纷纷增持不动产资产。

在险资投资地产领域,平安是业界标杆。2014年,平安成立不动产公司,开始联合房企在全国范围内拿地。平安为项目投入资金,房地产公司负责项目开发,后期收益均沾。除了项目开发,平安与房地产公司还开展深度合作。以平安与碧桂园的合作为例,平安帮助碧桂园卖房,碧桂园帮助平安拓展金融业务。

2015至2016年,在政策开闸、标杆效应、资产荒等多重因素共同激发下,险资投资地产的热情被点燃了。2016年,超过10家保险公司参与地产投资。中国人寿、生命人寿、泰康人寿、华夏保险、前海人寿、平安、太平洋财险、国华人寿、中英人寿及合众人寿都加大地产投资。截至2016年末,险资在不动产领域投资规模达4800.92亿元。当年以200亿从“超人”李嘉诚手里接盘陆家嘴商业物业的就是险资。

平安无疑是这些险资投资地产的领头大哥。2015年,平安甚至一度尝试试水互联网地产市场,打造网络产品平安好房和APP安安租。平安一哥马明哲的地产野心不言自明。他试图通过资本纽带,全面渗透整个地产产业链,包括线上线下。甚至有险资同行称,平安储备的地产人才不亚于一个规模领先的地产公司。

截至目前,平安与二十多家房地产公司进行了各类合作,包括招商地产、金地集团、保利地产、华润地产、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉集团等,拿地至少上百宗。

险资对地产的过度热情引起监管层的警觉。2014年起,保监会开始在政策层面给险资泼冷水,试图控制险资对地产投资的规模。其中,《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》规定了险资投资不动产资金30%的投资上限,及不得控股上市房企;《关于保险资金投资集合资金信托计划有关事项的通知(征求意见稿)》主要防范险资通过集合信托方式投资房地产的风险。

但是,政策收紧并没有让险资冷静,反而刺激了像宝能投资万科那样的激进行为。险资投资地产背后主要受两个因素刺激:资产收益率和投资规模。2010年之前,险资主要配置金融资产,但收益率只有5%左右,而地产收益率在7%至10%之间。平安旗下的平安信托参股的深圳龙华地王项目,拿地成本为楼面价2.5万元/平方米,2015年10月,该项目入市价格高达6万元/平方米,平安信托收益率超过50%。

此外,只有地产这样的资金密集型产业才能够承受险资这样体量庞大的资金投资。险资极度厌恶风险。地产兼有高收益、低风险、体量大等特点,无疑非常吻合险资的投资偏好。资本天生就是逐利的,在利益驱动下,监管很难打消它们的热情。过去是,现在是,未来还是。